L’introduzione del d. lgs. 122/2005 e gli immobili da costruire
Tramite l’introduzione del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 è stato predisposto, per la prima volta, un regime di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Lo scopo della normativa (e delle successive modifiche ad essa apportate) è quello di rimediare alle cd. “asimmetrie contrattuali” che spesso si registrano nelle situazioni in cui è possibile individuare una parte che riveste una posizione di forza, contrapposta al cd. “contraente debole”.
Secondo la legge in questione tale situazione sussiste – e dunque il decreto si applica – in tutti quei casi in cui il venditore è o un costruttore (e dunque un imprenditore, indipendentemente dal fatto che tale ruolo sia ricoperto individualmente o in forma societaria o che abbia affidato la costruzione ad un terzo) o una cooperativa edilizia, e l’acquirente è una persona fisica (anche qualora ricopra la veste di socio della cooperativa edilizia in questione).
Si è ritenuto meritevole di una specifica tutela tale ultimo soggetto acquirente, in capo al quale ricade tutta quella serie di rischi naturalmente connessi all’acquisto di un immobile in corso di costruzione. Il decreto citato – detto anche TAIC (in quanto contenente disposizioni per la Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire) – impone dunque una serie di regole al fine di garantire l’instaurarsi di rapporti contrattuali equi, tutelando la posizione del contraente che si ritiene, appunto, possa trovarsi in una condizione di disparità contrattuale.
La riforma del d. lgs. 14/2019
Nonostante le migliori intenzioni alla base della disciplina del 2005, ci si è ben presto resi conto che le norme in questione a tutela degli acquirenti di immobili da costruire potevano essere facilmente disapplicate o raggirate. Il legislatore così, nella stesura del “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” del 2019, ha tentato di arginare il problema inserendovi anche una serie di modifiche al d. lgs. del 2005. Lo spirito della riforma è stato improntato a migliorare non solo le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.
Il concetto di “immobili da costruire”
Corrisponde al significato di “immobile da costruire”, secondo la disciplina in esame, quello per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. L’immobile si deve inoltre trovare in uno stadio tale da non poter presentare la segnalazione certificata di agibilità. Semplificando, si potrebbe dire che si tratta di quegli edifici da costruire ex novo.
Si ritiene tuttavia, nell’ottica di dare reale attuazione alla ratio di tutela sottesa alla normativa in esame, che quest’ultima possa trovare applicazione anche nei casi di ristrutturazione edilizia, almeno laddove si tratti di interventi di ristrutturazione cd. “maggiore”, vale a dire di interventi incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente.
Va inoltre precisato che presupposto necessario per l’applicazione della tutela in questione è che l’operazione di acquisto di immobile da costruire deve sostanziarsi in un contratto preliminare o comunque in un contratto diretto al successivo acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) secondo le prescrizioni di cui all’articolo 6 del d. lgs. 122/2005.
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: gli obblighi a carico del costruttore
Il d. lgs. 122/2005, ha introdotto in particolare una serie di obblighi in capo al costruttore, quali:
- l’obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione (artt. 2 e 3), a pena di nullità del contratto, la quale deve essere conforme al modello standard previsto dal Ministero (cfr. paragrafo successivo) e deve garantire
- sia la restituzione delle somme versate al costruttore prima del trasferimento della proprietà, nel caso in cui quest’ultimo versi ancora in una situazione di crisi,
- che il mancato rilascio della polizza assicurativa decennale di cui al punto successivo, il cui obbligo di consegna deve essere adempiuto al momento del trasferimento della proprietà;
- l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile (art. 4), che dev’essere conforme al modello standard. Nel caso in cui la polizza non venga consegnata alla stipula del definitivo la sanzione sarà, ancora, quella della nullità del contratto;
- l’obbligo (in questo caso tanto per il costruttore quanto per l’acquirente) di stipulare il contratto preliminare, o il diverso contratto diretto al successivo acquisto della proprietà dell’immobile da costruire o di altro diritto reale su esso, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e conformarlo al contenuto minimo fissato dal legislatore (art. 6);
- l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito (e dunque dell’atto ad effetti reali), rogito che il notaio non potrà redigere prima di detto adempimento (art. 8).
L’obbligo di fideiussione nell’acquisto di “immobili da costruire”
Quanto a tale aspetto, vi è da specificare che la fideiussione perde efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità al modello standard ministeriale. Detto modello, da stipulare contestualmente alla compravendita dell’immobile, è introdotto con il decreto del Ministero di Grazia e Giustizia n. 125/2022.
L’art. 1 del decreto detta le prescrizioni generali per la predisposizione dell’atto, e in particolare è stabilito che la fideiussione relativa ad immobili da costruire:
- può essere rilasciata congiuntamente da più soggetti garanti dell’impresa costruttrice. Il rilascio può avvenire sia con atti separati per ciascun garante e per la propria quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. In tal caso la suddivisione per quote opererà nei rapporti interni ai garanti, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile;
- deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito. Lo stesso deve corrispondere alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
Gli ulteriori elementi del contratto fideiussorio sono delineati nel modello standard di cui agli allegati A e B del decreto ministeriale, con la precisazione che le clausole previste dalla Sezione I del modello possono essere modificate su accordo delle parti ma solo in senso più favorevole al beneficiario-acquirente.
Le altre forme di tutela previste
È al contempo previsto che, nel caso di vendita all’asta dell’immobile a seguito di pignoramento eseguito dai creditori dell’impresa (art. 9), qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, a quest’ultimo soggetto (quand’anche egli abbia escusso la fideiussione) è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto (art. 9).
Nelle successive disposizioni è prevista inoltre l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente (o suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare, se trasferiti a “giusto prezzo” (art. 10). È altresì prevista la possibilità per l’acquirente di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto (art. 11).
Infine, con gli articoli 12 e ss. del d. lgs. 122/2005, è istituito, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”. Lo scopo del Fondo è assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito quanto era stato oggetto di accordo negoziale con il costruttore (vale a dire la proprietà dell’immobile, o altro diritto reale di godimento, …). L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito ogniqualvolta per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire, purché sussistano i requisiti di cui all’art. 13.
Il ruolo del notaio nell’acquisto di “immobili da costruire”
Il notaio è esplicitamente citato dalla normativa all’articolo 8. L’articolo 8 dispone: “il notaio non può procedere la stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia del pignoramento gravante l’immobile”.
Al di là della previsione in esame, la cui ragion d’essere è evidentemente quella di assicurare all’acquirente un acquisto stabile e sicuro dal pericolo di inadempimenti di terzi, l’attività del notaio in realtà pervade nel complesso la disciplina sin qui esaminata dal momento che a lui spetta un generale controllo di legalità circa:
- il contenuto del contratto redatto dalle parti in sede di contrattazione preliminare;
- l’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione;
- l’adempimento dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale.
In tale ottica, il notaio dovrà indicare, rispettivamente, nel contratto preliminare e nell’atto definitivo di compravendita, gli estremi di detti ultimi due atti nonché l’attestazione di conformità degli stessi ai modelli standard previsti ministerialmente.