Nel nostro ordinamento il chiamato all’eredità, per diventare erede a tutti gli effetti (in forza di legge e/o per testamento), e dunque poter disporre dei beni ereditari, deve accettare l’eredità. L’accettazione, a norma del codice civile, può avvenire in due modi: “con beneficio d’inventario” o “pura e semplice”. Quest’ultima, a sua volta, può essere “espressa” o “tacita”. Nel presente articolo si approfondirà l’ultima di queste ipotesi, vale a dire l’accettazione tacita pura e semplice. Nello specifico, la finalità e la necessità della sua trascrizione nei registri immobiliari. Sarà dunque analizzata la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, con particolare riferimento a come essa avviene, al perché è fondamentale e a cosa la stessa comporta.
L’accettazione tacita dell’eredità
Si ha accettazione tacita dell’eredità quando manca un atto formale (atto pubblico o scrittura privata) contenente una dichiarazione espressa di essere eredi o di accettare espressamente l’eredità, ma allo stesso tempo si assume un comportamento che fa presupporre la volontà di accettare l’eredità. Ciò avviene compiendo atti che non potrebbero essere realizzati se non nella qualità di erede. È il caso, ad esempio, del soggetto chiamato all’eredità che vende, dona o aliena a qualsiasi titolo uno o più beni ereditari. Così facendo il suo comportamento determina l’accettazione tacita dell’eredità di cui i beni fanno parte.
L’accettazione in tali casi avviene dunque per fatti concludenti. Più specificatamente sono richiesti due requisiti. Il primo è un comportamento giuridicamente rilevante. Il secondo è la consapevolezza in chi lo compie della propria delazione ereditaria (indipendentemente dalla sussistenza o meno della volontà di accettare l’eredità stessa).
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità
I principi generali in ambito di pubblicità immobiliare stabiliscono chiaramente che che l’accettazione di un’eredità comprendente beni immobili debba essere trascritta. Ciò poiché, data l’impostazione personale dei registri immobiliari, per poter ricostruire la legittimazione di chi si afferma proprietario è essenziale verificare i singoli passaggi di proprietà di ciascun bene. Solitamente la ricostruzione arriva fino a risalire al primo acquisto avvenuto oltre vent’anni prima (termine previsto per l’usucapione, che consente di affermare con certezza la sussistenza della proprietà). Qualora l’atto di accettazione non venisse trascritto, al pari di qualsiasi altro atto di trasferimento di proprietà, verrebbe a interrompersi la “catena” dei passaggi di proprietà, la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. Non sarebbe dunque possibile completare direttamente la ricostruzione, a mezzo dei predetti registri immobiliari, circa la sussistenza della proprietà stessa del bene.
Nel caso di accettazione espressa di eredità non vi sono particolari problemi. La stessa è sempre eseguita dal notaio che riceve l’atto di accettazione.
La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
Diversamente da quanto sopra, la trascrizione dell’accettazione tacita discende da un atto (spesso la vendita, la divisione o la donazione di un bene immobile ereditario) scollegato dalla vicenda ereditaria. Lo stesso atto può essere compiuto anche a parecchi anni di distanza dalla successione. L’erede dà quindi ormai per scontato il suo diritto di proprietà su quei beni.
In assenza di una precedente trascrizione di accettazione dell’eredità, bisognerà procedere a detta trascrizione in base allo stesso atto di vendita. La legge e i principi impongono – sempre – l’onere di trascrivere.
La trascrizione, peraltro, è in primis nell’interesse dell’acquirente. In assenza della stessa, l’acquisto di quest’ultimo sarà meno tutelato, almeno sino a quando non verrà trascritta anche l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore. L’acquirente, ad esempio, potrebbe vedersi privato dell’acquisto nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o al suo annullamento. La tutela è legata all’azione di petizione ereditaria da parte dell’erede vero contro l’erede apparente alienante. Al contrario, se la trascrizione viene regolarmente eseguita, l’acquirente in buona fede non potrà essere pregiudicato da vicende di tal sorta.
Il costo della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
L’accettazione dell’eredità dal notaio comporta una serie di spese, anche in termini di imposte. Gli importi variano a seconda della nota di trascrizione da porre in essere. Per quanto riguarda l’accettazione tacita bisogna considerare che, come anticipato, non c’è un vero e proprio atto da cui emerga la volontà del chiamato all’eredità di accettare.
Nonostante l’assenza di un atto di accettazione vero e proprio, e vista, invece, la presenza di quel rilevante comportamento concludente di cui si è detto, legato a un altro – diverso – atto (che talvolta può assumere la forma di una vendita, talaltra quella di una donazione, etc… di un immobile ereditario) ci sono dei costi di cui farsi carico per poter disporre dei beni (immobili) facenti parte dell’eredità. L’esborso si assesta all’incirca sui 700€ inclusa l’attività del notaio e le imposte. Sarà infatti necessario versare, per ciascuna nota di trascrizione, l’imposta di bollo (pari a 59€), l’imposta ipotecaria (200€), e la tassa ipotecaria (di 35€).
Le imposte non variano in funzione del numero di eredi, ma delle successioni di cui trattasi. Qualora gli eredi siano più d’uno e scelgano di avvalersi di un unico atto per accettare, allora i costi verranno divisi per quote (corrispondenti a quelle per le quali sono stati chiamati ad ereditare il patrimonio del defunto) e ciascuno dovrà dunque sobbarcarsi solo una parte del totale. Laddove le successioni siano più d’una, laddove ad esempio i beni ereditari provengano per la quota di un mezzo a testa da due coniugi defunti, i costi vanno moltiplicati per il numero di successioni (nel caso dei due coniugi dell’esempio di cui sopra, per due).
La finalità della trascrizione dell’accettazione
La trascrizione della accettazione di eredità, obbligatoria per legge nel nostro ordinamento, ai fini della continuazione della pubblicità immobiliare, assolve a svariate funzioni e soddisfa differenti esigenze di tutela:
- garantisce il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile). In mancanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, come si è detto, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente saranno priva di tale presupposto. La conseguenza è che quest’ultimo non potrà opporre il proprio acquisto a terzi;
- garantisce l’effetto cd. di “pubblicità sanante” (art. 2652 n. 6 del codice civile) in caso di atto invalido. La legge infatti consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta una domanda giudiziale di impugnazione dell’atto medesimo. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto, il c.d. “effetto sanante” non si produce, in applicazione del (e coerentemente col) summenzionato principio di continuità delle trascrizioni;
- garantisce la “tutela del credito” nel caso di esecuzioni immobiliari. Secondo un orientamento condiviso in giurisprudenza e dottrina, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore del debitore – erede, dovrebbe invero dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento;
- inoltre, nel caso di acquisto da erede solo “apparente”, laddove l’acquirente acquisti da chi si riveli un “non proprietario”, rischierebbe di subire un’azione di rivendicazione della proprietà da parte del vero erede (o suoi aventi causa). Se però viene trascritta l’accettazione (tacita) dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa comunque salvo il proprio acquisto (artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile).