Raramente un’operazione immobiliare si esaurisce con l’immediata stipula del contratto definitivo tra l’acquirente e il venditore, in sede di prima negoziazione.
Sebbene ciò non sia da escludere, è invece molto più probabile che tra le parti si instauri un processo di trattative delle condizioni che regoleranno il futuro contratto di compravendita, e che, prima di giungere alla formazione dell’accordo di compravendita immobiliare, si instaurino delle tappe intermedie che possano poi favorire una soddisfacente conclusione della transazione per entrambe le parti.
La prima fase dell’operazione immobiliare
Orbene, salvo i casi in cui l’operazione non denoti caratteristiche di grande complessità, di norma la trattativa tra il potenziale venditore e il potenziale acquirente si esplicita nella formulazione da parte di costui di una proposta di acquisto al potenziale venditore.
Eccezion fatta per le ipotesi di sua particolare personalizzazione, la proposta di acquisto viene di norma realizzata su modelli precompilati, messi a disposizione dall’agenzia immobiliare. La loro accettazione determina la conclusione del contratto proposto dal potenziale acquirente.
Più raro è il caso opposto, benché non escludibile. È infatti possibile che sia il venditore a formulare una proposta di vendita e che, dinanzi ad essa, il potenziale acquirente esprima la relativa accettazione.
Qualsiasi sia il processo che viene innescato tra le parti, l’esito della procedura non cambia: il contratto proposto viene accompagnato alla conclusione.
La controproposta del venditore
Ciò premesso, salvo il caso in cui la proposta di acquisto venga ritenuta soddisfacente dal venditore già in prima battuta, il proprietario dell’immobile può non esprimere la propria accettazione e formulare una controproposta.
Tipicamente, la controproposta scaturisce dalla volontà di “portare” il prezzo dalla propria parte, innalzandolo rispetto all’originaria offerta dell’acquirente. Nulla esclude, tuttavia, che il venditore possa ritenere insoddisfacenti anche altre condizioni, come ad esempio la data termine entro cui stipulare la compravendita.
Cosa succede dopo l’accettazione della proposta di acquisto
Tornando allo scenario principale, nel caso in cui il venditore accetti la proposta di acquisto, quel che avverrà successivamente è la stipula di un contratto. Ma quale?
Le ipotesi sono principalmente due:
- un contratto definitivo che sancisce il trasferimento immobiliare. Se, come avviene con maggiore frequenza, la proposta e l’accettazione non sono state confezionate sotto forma notarile, sarà necessario riprodurre il contratto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata del contratto concluso mediante accettazione della proposta, al fine di procedere con la trascrizione nei Registri Immobiliari;
- un contratto preliminare, la cui esecuzione sarà poi ricondotta alla stipula del contratto definitivo.
Il contenuto della proposta di acquisto
Affinché la proposta di acquisto accettata possa validamente determinare la conclusione di un contratto, è necessario che nel documento siano indicati tutti gli elementi necessari per qualificare correttamente il futuro contratto.
Cerchiamo di riassumere brevemente quali siano le caratteristiche fondamentali della proposta di acquisto, ricorrenti all’interno di tale documento.
La generalità delle parti
La proposta di acquisto deve riportare le generalità del proponente e del destinatario della proposta. Di norma, le parti coincidono con il compratore (proponente) e il venditore (destinatario) o, in caso di proposta di vendita, il venditore (proponente) e il compratore (destinatario).
Il diritto
Nella proposta di acquisto deve necessariamente trovare chiara indicazione del diritto che diviene oggetto del contratto di compravendere. Sebbene di norma il contratto di compravendita immobiliare disciplini il diritto di piena proprietà sul bene, è pur possibile che le parti abbiano intenzione di negoziare la nuda proprietà, l’usufrutto o quote di proprietà e usufrutto.
L’immobile
È fondamentale indicare l’immobile oggetto del diritto di cui sopra, specificando in particolar modo i dati catastali e gli immobili confinanti. L’indicazione precisa dei dati permetterà di evitare ogni possibile incertezza sull’individuazione del bene da compravendere. E, pertanto, evitare ogni sorta di possibile malinteso interpretativo in vista della definizione del contratto.
Il prezzo
Costituisce altro elemento di rilievo il prezzo proposto per la compravendita. Se il prezzo non è determinato, con espressione in valore assoluto, è possibile indicare nella proposta i criteri proposti per individuarlo, rendendolo così almeno determinabile. Oltre all’indicazione del prezzo, la parte proponente dovrà indicare anche i termini e le modalità di pagamento, specificando poi se il prezzo proposto è a corpo o a misura. Nel caso in cui non sia indicato un prezzo calcolato sulla base delle misure (ad esempio, metri quadri), il prezzo è sempre da intendersi a corpo.
Lo stato dell’immobile
Nella proposta di acquisto dovrà trovare indicazione lo stato di fatto dell’immobile e lo stato di diritto. Nel primo caso, si tratta delle condizioni tecniche dell’immobile, con particolare dettaglio di ciò che non è a norma (ad esempio, gli impianti). Nel secondo caso troverà ad esempio applicazione la presenza o meno della piena disponibilità dell’immobile, che potrebbe essere condotto in locazione. In ogni caso, è importante legare lo stato di fatto e di diritto dell’immobile alla disponibilità del proponente di concludere l’affare immobiliare nelle condizioni esposte.
Nell’ipotesi in cui all’interno della proposta di acquisto non trovi spazio nessuna delle indicazioni di cui sopra, si suole intendere che il proponente intenda concludere l’operazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile. In tale ipotesi, il proponente non potrà poi pretendere, ad esempio, che l’immobile gli sia consegnato privo di difformità negli impianti, o libero da rapporti di conduzione.
I termini e le condizioni
Nella proposta troveranno spazio l’indicazione di termini e condizioni a cui il proponente intende subordinare l’affare immobiliare. Per esempio, potrebbero qui essere indicati il termine di efficacia della proposta, il termine entro cui il rogito notarile deve essere stipulato o, ancora, il termine di consegna del bene compravenduto. Oppure, la condizione secondo cui l’immobile deve essere libero da ogni ipoteca, con conseguente subordine della conclusione del contratto alla cancellazione di un gravame.
La data
Un altro elemento essenziale riguarda poi la data di formazione della proposta. Un elemento necessario per accertare il momento in cui si forma la volontà di proporre la conclusione dell’affare e, inoltre, per stabilire la durata dell’efficacia della proposta se questa è sottoposta a un termine temporale (ad esempio, 30 giorni dalla data di formulazione).
La sottoscrizione
Costituisce un elemento essenziale anche la sottoscrizione del proponente, senza il quale la proposta non può essere considerata scrittura privata.
Proposta di acquisto e compromesso
In questo ambito di analisi della proposta di acquisto è importante non alimentare confusioni con il compromesso, o “preliminare di vendita”.
Il compromesso è infatti un contratto con cui l’acquirente e il venditore si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. In altre parole, con il preliminare di vendita le parti si impegnano a stipulare il contratto di compravendita in una data futura. E, intanto, a risolvere eventuali ostacoli che potrebbero impedire la vendita immediata.
Per quanto attiene la natura di tali ostacoli, si consideri la necessità di mettere a norma alcune irregolarità sullo stato dell’immobile. O ancora il bisogno da parte dell’acquirente di trovare un mutuo che possa permettere di finanziare la compravendita della casa.
Ciò che rileva, a questi fini, è che con la firma del compromesso l’acquirente e il venditore assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con cui poi trasferiranno la proprietà dell’immobile, o altro diritto reale.
Differenza tra compromesso e proposta di acquisto
Se quanto sopra è chiaro, dovrebbe esserlo anche il fatto che la differenza principale con la proposta di acquisto è che quest’ultima impegna solamente la parte che l’ha firmata. La proposta di acquisto è dunque la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a determinate condizioni.
Di norma la proposta di acquisto è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. Questa somma di denaro rimane bloccata, sottratta alla disponibilità dell’acquirente, per l’intera durata della validità della proposta di acquisto.
Nei termini di validità della proposta di acquisto il venditore sarà lasciato libero di valutare anche altre proposte. Dunque, l’impegno del proponente non equivale alla necessità che l’affare venga concluso. Di contro, stipulando un preliminare di vendita, anch’esso di norma accompagnato dal versamento di una caparra, si procede a impegnare da subito entrambe le parti sottoscrittrici.
È meglio una proposta di acquisto o un compromesso?
Per l’obbligo che scaturisce dalla sua sottoscrizione, è generalmente preferibile stipulare un preliminare di vendita. Nel caso in cui invece si volesse procedere con la proposta di acquisto, è di solito consigliabile fissare una durata contenuta e prevedere una caparra minima.
Di fatti, fino al momento in cui la proposta di acquisto non viene accettata dal venditore, entrambe le parti possono cambiare idea. E questo vale anche per il promittente acquirente, salvo che la proposta di acquisto non sia formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo di tempo. In quell’ipotesi la revoca è inefficace.
Non è peraltro da escludersi – anzi, è prassi comune – che la proposta non sia seguita dal contratto di compravendita, bensì da un compromesso.
Di solito si ricorre a tale strada quando si procede a formulare una proposta di acquisto su prestampato – spesso fornito dalle agenzie immobiliari. Tuttavia, si desideri poi dettagliare meglio il contenuto della proposta attraverso un preliminare più specifico e più articolato.
In quest’occasione sarà anche possibile concordare la modifica di alcuni termini. Come, ad esempio, quelli ultimi di stipula dell’atto di compravendita. O, magari, la necessità di procedere alla regolarizzazione degli impianti, e così via.
Se non si procede alla stipula di un nuovo compromesso, il pagamento e la consegna del bene dovranno avvenire entro il giorno previsto dalla proposta, con le indicazioni qui formulate in termini di stato di diritto e di fatto dell’immobile.
Proprio per le particolarità sopra ricordate, ricordo come sia fondamentale farsi assistere da un professionista di fiducia fin dal momento della formulazione o della firma della proposta di acquisto o di vendita, così come al momento della firma del contratto preliminare.