La plusvalenza nella compravendita immobiliare si riferisce all’ipotesi in cui un soggetto riesca a ottenere un guadagno dalla cessione di un immobile, poiché il prezzo di vendita è stato superiore al prezzo di acquisto.
In tal senso, pertanto, la compravendita immobiliare è la differenza tra il costo di acquisizione di un bene e il valore di vendita dello stesso. Il secondo dei due importi, evidentemente, dovrà essere maggiore del primo. Nel caso in cui invece si realizzi l’ipotesi inversa, con il costo di acquisto che si rivela essere maggiore del valore attuale del bene, si parlerà di minusvalenza.
Ma perché il concetto di plusvalenza nelle compravendite immobiliari è così importante?
Plusvalenze immobiliari e TUIR
Per valutare congruamente quali siano le caratteristiche della plusvalenza immobiliare e i suoi impatti sulle tasche dei contribuenti bisogna richiamare alla mente gli artt. 67 e 68 del TUIR (DPR n. 917/86).
Redditi diversi e plusvalenza nella compravendita immobiliare
L’art. 67 TUIR, rubricato Redditi diversi, afferma che:
Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
(…)
Plusvalenze
Il successo art. 68 TUIR, rubricato Plusvalenze, ci ricorda invece che:
1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.
Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.
Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.
(…)
L’importanza dei termini temporali nella plusvalenza nella compravendita immobiliare
Dovrebbe quindi essere evidente come un requisito fondamentale per qualificare la tassazione della plusvalenza sia l’onerosità della cessione. Si evidenzia come tale sia il fine di colui che vende entro 5 anni dall’acquisto l’immobile su cui erano state conseguite le agevolazioni.
Di conseguenza, non dovranno essere pagate tasse sulla plusvalenza immobiliare se:
- l’immobile non proviene da cessione onerosa perché, magari, è stato donato o ereditato
- si acquista l’immobile con le agevolazioni fiscali e lo si rivende dopo 5 anni
- si acquista un immobile mediante le agevolazioni fiscali per la prima e tra l’acquisto e la vendita viene usato come abitazione principale.
I costi inerenti
Risulta poi di interesse ricordare come il legislatore all’art. 68 TUIR abbia previsto la possibilità di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i c.d. costi inerenti, intendendo per tali tutti quegli oneri sostenuti in relazione all’immobile.
Rientrano in tale novero:
- le spese sostenute per acquistare l’appartamento
- quelle di costruzione e di ristrutturazione
- le spese notarili
- gli oneri accessori sostenuti all’atto dell’acquisto
- gli oneri comunali di urbanizzazione.
Al netto di tali precisazioni, il legislatore ha dunque affermato che se la compravendita è espressione di un fine speculativo, come sopra individuato, e si è ottenuto un guadagno dalla differenza del ricavato della vendita e dalla spesa originaria dell’acquisto, tale plusvalenza deve essere oggetto di tassazione.
La tassazione della plusvalenza nella compravendita immobiliare
La tassazione della plusvalenza immobiliare può avvenire in due diversi modi:
- ordinaria, con applicazione delle aliquote Irpef attualmente in vigore e dichiarazione della plusvalenza stessa nella dichiarazione dei redditi
- separata, con applicazione di un imposta sostitutiva fissa del 26%. In questo caso la tassa non deve essere pagata nella dichiarazione dei redditi, come da tassazione ordinaria, bensì al notaio, all’atto del rogito di vendita.
In linea di massima, è proprio questa seconda ipotesi ad essere considerabile come la modalità di tassazione preferita. Soprattutto nei casi in cui il reddito imponibile Irpef spinga il contribuente verso aliquote ben più elevate.
La determinazione del quinquennio di detenzione dell’immobile
Considerato che il legislatore ha stabilito un termine ben preciso per discriminare gli intenti speculativi da quelli che non lo sono (e, dunque, l’assoggettabilità a plusvalenza o meno), diventa molto importante capire quale sia il momento iniziale del calcolo.
Ebbene, in caso di cessione di immobili acquistato da terzi, i cinque anni decorrono dalla data di acquisto. O, se diversa e successiva, da quella in cui si è prodotto l’effetto di traslazione del diritto reale.
Nel caso in cui invece la cessione sia di fabbricati costruiti dal cedente, anche mediante conferimento di appalto a terzi per l’esecuzione delle opere ai fini del calcolo dei cinque anni si prenderà in considerazione come termine iniziale quello di ultimazione dell’edificazione.
Il termine finale è invece più semplice da calcolarsi, essendo pari alla data in cui viene ceduto l’immobile, mediante atto notarile. Non rileva pertanto il momento in cui avviene l’effettivo pagamento del corrispettivo.