La normativa che disciplina il rent to buy introduce obblighi e diritti sia per il concedente che per il conduttore. Nel farlo, tuttavia, non introduce specifiche norme, ma si limita tendenzialmente a richiamare quanto stabilito in materia di usufrutto.
Gli obblighi del concedente e del conduttore: l’inventario
Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova. Prendendolo in consegna dovrà anche procedere all’inventario e fornire una garanzia: solamente dopo questa fase potrà entrare in possesso del bene.
Si tenga conto che l’obbligo di redigere l’inventario da parte del conduttore è però derogabile. Dunque, sarà possibile esentarsi da tale necessità, dietro sottoscrizione di specifica clausola. Di fatti, è piuttosto frequente e d’uso il ricorso alla dispensa, considerato che il contratto di rent to buy già contiene una descrizione precisa del bene che, in tal senso interpretativo, già costituisce l’inventario.
È invece differente l’approccio in cui l’immobile sia concesso con gli arredi. In questo caso il concedente potrebbe avere un prioritario interesse a far indicare con precisione gli arredi e gli accessori dell’immobile.
Garanzia
Come sopra anticipato, l’altro step obbligatorio prima di entrare in possesso del bene è quello della garanzia che il conduttore dovrà fornire. Spetta alla libera scelta delle parti l’individuazione del tipo di garanzia da prestare.
Per esempio, è possibile che le parti possano valutare l’introduzione contrattuale di una garanzia similare a quella che è comunemente prevista per le locazioni, ovvero al deposito del conduttore, presso il concedente, di un importo di circa 2-3 mensilità di canone. Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo. Se le parti preferiscono, però, questi interessi potranno essere imputabili al prezzo di cessione, conducendolo così in riduzione.
Così come l’obbligo di inventario, anche quello della garanzia ammette deroghe. Dunque, le parti potranno contrattualmente stabilire anche l’assenza di alcuna garanzia.
Manutenzione ordinaria: gli obblighi del concedente e del conduttore
Le spese della manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore. Così come, in generale, sono a suo carico anche gli oneri relativi alla custodia e all’amministrazione degli immobili e delle relative parti condominiali, nell’ipotesi in cui l’immobile sia parte di un condominio.
Vengono inoltre attribuite a carico dello stesso conduttore le operazioni di riparazione straordinaria, qualora siano causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Per quanto attiene il perimetro della definizione di ordinaria manutenzione, si intendono come tali le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per la loro natura, si consumano e si deteriorano per effetto di un uso normale. Si pensi, a titolo di esempio, alle spese che sono relative a:
- scarichi
- interruttori
- maniglie
- vetri
- sanitari
- impianti elettrici
- impianti idrici.
Manutenzione straordinaria
Intuibilmente, sono invece a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili concessi in rent to buy. Così come, si intende, anche le spese di riparazione straordinaria sulle relative parti condominiali, nel caso in cui l’immobile sia sito in un condominio. Il conduttore deve inoltre corrispondere al concedente, per l’intera durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Ricordiamo come il quadro normativo definisca come riparazioni straordinarie quelle che sono necessarie per assicurare la stabilità dei muri maestri e la sostituzione delle travi, o ancora il rinnovamento per intero o parziale, dei tetti, dei solai, delle scale, degli acquedotti e dei muri di sostegno o di cinta.
Evidentemente, giurisprudenza ha più volte ribadito come l’elenco delle attività di riparazione straordinaria citate dalla legge non sia tassativo. Ne deriva che possono essere compresi tra le riparazioni non ordinarie tutti quegli interventi che vengono effettuati sulle parti strutturali degli edifici. Così come, in prosecuzione, quelle che sono necessarie per la sostituzione degli impianti di dotazione.
Risulta in tal proposito di interesse notare che se il concedente si rifiuta di eseguire le riparazioni straordinarie, o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, allora il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese.
Rammentiamo come le spese debbano essere rimborsate alla fine del rapporto di rent to buy senza corresponsione degli interessi.
In ogni caso, prima di procedere all’esecuzione delle attività di riparazione straordinaria, è consigliabile che il conduttore lo comunichi al concedente mediante raccomandata o PEC. Nel caso in cui, poi, il conduttore esegua le riparazioni straordinarie, allora costui non sarà più tenuto alla corresponsione degli interessi, considerato che ha di fatto anticipato queste somme per conto del concedente.
Liti e obblighi del concedente e del conduttore
Passando poi alla possibilità che possano insorgere delle liti, che potrebbero riguardare sia la proprietà dell’immobile che la locazione, le relative spese vengono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse, volta per volta stabilito.
Condominio
Infine, ricordiamo come il diritto di voto nelle assemblee condominiali dipenda dalla natura della delibera.
Sugli ordini del giorno che sono relativi all’ordinaria amministrazione o al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, il diritto di voto ricadrà sul conduttore.
Nel caso di altre deliberazioni, invece, spetterà al concedente il diritto di voto. Salvo l’ipotesi in cui, comunque, il conduttore intenda eseguire per conto proprio le riparazioni straordinarie. In questo caso l’avviso di convocazione dovrà comunque essere comunicato a entrambi i soggetti.
Infine, per quanto riguarda il pagamento dei contributi che sono dovuti all’amministratore condominiale, conduttore e concedente risponderanno solidalmente.