Il contratto di divisione è quel contratto in forza del quale i compartecipanti ad una comunione decidono di scioglierla a mezzo di reciproche assegnazioni dalla massa.
Lo scioglimento della comunione comporta dunque l’assegnazione a ciascuno dei compartecipanti di una parte della cosa comune, dal calcolarsi in via proporzionale alla partecipazione di ciascuno. Ne deriva che, in seguito al contratto di divisione, ogni compartecipante diventa proprietario esclusivo di una parte della cosa comune, oramai divisa.
Giuridicamente, il contratto di divisione un contratto a prestazioni corrispettive: esiste infatti un rapporto di reciproca dipendenza tra le quote attribuite a ciascun condividente. Secondo la giurisprudenza più recente è altresì un atto di natura costitutiva: il diritto di ogni contitolare a una porzione della cosa comune nasce con la divisione ma non era preesistente ad essa sotto il profilo giuridico, che invece riconosceva solo l’esistenza della comunione. Viceversa la dottrina più tradizionale attribuisce al contratto di divisione natura dichiarativa, vicina a un negozio di accertamento.
Tassazione del contratto divisione
La divisione è disciplinata fiscalmente dall’art. 34 TUR, che illustra in che modo si applica la stessa.
In particolare, si stabilisce che:
- la divisione con cui ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente
- i conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto, anche se realizzati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza. La tassazione spesso viene applicata dall’Agenzia delle Entrate a tutta la parte eccedente laddove alla quota laddove l’eccedenza superi appunto il 5% del valore della quota, senza “franchigia” del 5%.
- se risulta che il valore dei diritti assegnati ad uno dei condividenti è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.
La divisione senza conguagli
Introdotto quanto sopra, cerchiamo di occuparci più nel dettaglio in cosa consista la tassazione della divisione partendo dalla divisione senza conguagli, a cui saranno applicate:
- Imposta di registro pari all’1%
- Imposta ipotecaria pari a 200 euro
- Imposta catastale pari a 200 euro
- Imposta di bollo pari a 230 euro
- Tasse ipotecarie 90 euro
L’imposta di registro, pari all’1%, si applica sul valore dell’intera massa da dividere. Pertanto, in caso di divisione ereditaria si procederà individuando l’attività secondo le regole dell’imposta di successione e attualizzando i valori alla data di divisione. Infine, si procede considerando quei beni e i loro valori attuali per determinare la massa comune.
In tale analisi non si tiene conto dei beni trasferiti dal momento in cui è stata aperta la successione al momento in cui si effettua la divisione. Pertanto, se vengono ereditati 5 immobili e 2 vengono venduti dagli eredi, allora la massa comune sarà rappresentata dal valore dei 3 immobili rimasti alla data della divisione.
Per quanto poi concerne la base applicativa, le aliquote si impongono sul valore catastale degli immobili, intendendo il valore che risulta dalla moltiplicazione della rendita catastale per i coefficienti di legge, indipendentemente dal valore effettivo del bene donato.
La divisione con conguagli
Se invece vi è una eccedenza della quota di fatto rispetto a quella di diritto, allora la divisione viene considerata vendita limitatamente alla sola differenza. In questo caso, se la quota di fatto eccede la misura della quota di diritto del 5% scattano i conguagli, con la parte eccedente la quota di diritto che viene acquistata secondo le regole tributarie della vendita, assoggettata alla relativa disciplina.
La tassazione prevedrà pertanto:
- Imposta di registro 1%
- Imposta di registro del conguaglio variabile in base al regime agevolato o meno
- Imposta ipotecaria fissa
- Imposta catastale fissa
- Imposta di bollo 230 euro
- Tasse ipotecarie 90 euro.