Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE)?
L’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE, che sostituisce il precedente Attestato di Certificazione Energetica, cd. ACE) è quel documento, redatto nel rispetto della normativa vigente, attestante la prestazione energetica di un edificio. Tale prestazione viene indicata utilizzando una specifica classe energetica, che può variare da A+ a G.
Il ruolo dell’Attestato di Prestazione Energetica negli atti di trasferimento immobiliare
Secondo quanto previsto dall’art. 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato obbligatoriamente ai contratti di compravendita (ma anche di locazione).
In particolare, a norma del secondo della citata disposizione, nel caso di vendita o di trasferimento di immobili a titolo gratuito, il proprietario è tenuto a:
- avere ed essere disponibile a produrre l’attestato di prestazione energetica sin dal momento della messa in vendita/a disposizione dell’immobile (obbligo di dotazione);
- rendere disponibile l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all’avvio delle rispettive trattative
- e consegnare l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) al termine delle citate trattative (obbligo di consegna)
Inoltre, il terzo comma dell’art. 6 prevede altresì che, nei contratti di compravendita immobiliare e negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (oltreché nei contratti di locazione immobiliare) soggetti a registrazione, dev’essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente (o il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni (obbligo di informativa) e la documentazione – comprensiva dell’attestato – in ordine all’Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici.
Infine, come anticipato in apertura del presente articolo, copia dell’Attestazione della Prestazione Energetica deve essere altresì allegata al contratto (obbligo di allegazione).
I relativi controlli sono affidati all’attività di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.
Le copie conformi dell’Attestato di Prestazione Energetica
La necessità dell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica comporta che il notaio incaricato di redigere l’atto di trasferimento debba informare le parti sulla necessità di produrre l’Attestato in sede di stipula e di consegnarne un originale sia a lui (che provvederà ad allegarla all’atto) sia all’acquirente, affinché vi siano tutti i presupposti per poter stipulare l’atto senza incorrere nelle sanzioni amministrative di seguito meglio individuate.
All’originale dell’attestato di prestazione energetica da allegare all’atto notarile è considerata equipollente la copia certificata conforme all’originale (tale certificata mediante verifica della sottoscrizione digitale di chi la ha apposta da parte del notaio).
L’obbligo di consegna è distinto e autonomo rispetto all’obbligo di allegazione. Conseguentemente il venditore deve avere con sé due esemplari di APE firmati dal tecnico. Il primo per l’allegazione, il secondo per la consegna all’acquirente.
Nell’atto di vendita l’acquirente dovrà infatti “dichiarare di avere ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile”: si noti che l’acquirente deve ricevere dal venditore, oltre all’APE, la documentazione tecnica di corredo (che essenzialmente consiste nei cd. libretti degli impianti), indispensabile elemento per la verifica della perdurante validità dell’APE.
Entrando nel dettaglio di come devono essere dette copie: il tecnico incaricato di redigere l’Attestato, una volta che lo ha ultimato, invia il file digitale (sempre digitalmente) alla Regione competente per territorio. Entro 15 giorni dal deposito telematico alla Regione, il tecnico estrae copia del certificato (il documento “originale” è quello digitale) e, dopo averlo firmato, lo consegna al cliente/proprietario/venditore. Se il notaio rogante riceve l’Attestato firmato dal tecnico potrà formarne una copia conforme.
Ciò comporta che l’APE non è utilizzabile in copia cartacea se non è stato anteriormente inviato alla banca dati regionale.
L’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica
Sono stati sinora distinti diversi “obblighi” in relazione all’APE; in particolare, circa l’obbligo di allegazione, si tiene a precisare che esso sussiste sempre nei casi:
- di vendita;
- di atti di trasferimento a titolo oneroso.
Al contrario, non è previsto l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica per le donazioni e, in generale, per gli atti tra vivi e mortis causa aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a titolo gratuito.
Si ricorda tuttavia che per tali atti a titolo gratuito è obbligatoria la dotazione di APE, anche se la mancata dotazione (diversamente quanto si vedrà nel successivo paragrafo) non comporta alcuna sanzione.
La legge prevede inoltre che, ai fini della loro vendita, non è necessario che siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica:
- i fabbricati isolati con superficie utile inferiore ai 50 mq.;
- i fabbricati industriali o artigianali, nel caso in cui gli ambienti siano climatizzati per esigenze del processo produttivo o tramite reflui energetici del processo produttivo medesimo o, in fine, quando l’attività produttiva non preveda climatizzazione;
- i fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- i box, le cantine, le autorimesse, i depositi;
- i ruderi (e in taluni casi i fabbricati in corso di costruzione), qualora sia indubbia la loro qualificazione come tali e a condizione che della mancata dotazione dell’APE sia fatta menzione nell’atto di vendita;
- i fabbricati muniti di attestazione comunale di inagibilità;
- gli edifici adibiti a luogo di culto.
L’omessa allegazione e le sue conseguenze
Qualora negli atti di trasferimento immobiliare sia omessa l’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, così come nel caso di omessa dichiarazione dello stesso nel contratto (nei casi in cui esse sono dovute chiaramente), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria che può spaziare dai 3.000 ai 18.000 euro. (La sanzione è invece minore per i contratti di locazione).
Si evidenzia che Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla Regione o Provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
La validità dell’APE
L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Tale validità temporale massima è tuttavia subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio: l’immobile dev’essere in sostanza correttamente manutenuto con riguardo agli impianti termici anche attraverso, ove richiesti, interventi di adeguamento. Nel caso di mancato rispetto delle disposizioni in materia, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Proprio a tali fini, i libretti di impianto sono tendenzialmente allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.