Cos’è il Certificato di Destinazione Urbanistica
Viene comunemente chiamato CDU il Certificato di Destinazione Urbanistica: un documento che riepiloga alcuni dati rilevanti relativamente a un terreno.
In particolare, esso indica:
- i riferimenti catastali (foglio e particella);
- la destinazione urbanistica;
- alcuni parametri urbanistici (quali ad esempio l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti, l’indice di inondabilità);
- nel caso vi siano, l’indicazione dell’esistenza di vincoli sul bene (ad esempio vincoli paesaggistici, idrogeologici).
In sostanza si tratta di un documento amministrativo che certifica quale sia la destinazione urbanistica del bene, sulla base dei piani regolatori locale e regionale.
Come si ottiene il Certificato di Destinazione Urbanistica?
Esso deve essere necessariamente richiesto – presso gli uffici comunali o per modalità telematica o tramite la presentazione di apposita istanza all’ufficio comunale preposto – dal proprietario del terreno o dal comproprietario. È possibile altresì che sia un terzo a presentare la richiesta, che tuttavia dovrà consegnare, oltre ai documenti richiesti, anche la delega e una copia dei documenti di identità proprio e del delegante/proprietario.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica sarà poi rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno, che in tal modo certificherà la categoria urbanistica (agricola o edificabile) della particella di terreno per cui è stata presentata la richiesta.
Assieme alla domanda, sarà necessario presentare:
- fotocopia del documento di identità del richiedente (in caso di delega, assieme a quella del delegante e alla delega stessa);
- i dati catastali del bene per cui si richieste il CDU (Comune, Provincia, Foglio e Particella).
Va infine considerato che il rilascio non è immediato: la legge stabilisce infatti che esso deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta.
La durata del Certificato di Destinazione Urbanistica
Proprio perché attesta l’attuale situazione del bene sulla base del piano regolatore locale e regionale, la sua validità è limitata: di norma, infatti, esso ha validità di un anno dal momento del rilascio, ma nel caso in cui vi siano state modifiche agli strumenti urbanistici locali è necessario chiederne uno nuovo aggiornato.
Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel momento del suo rilascio e non in un momento successivo (chiaramente, una volta rilasciato, esso non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica che ha certificato). Da questo punto di vista, il notaio incaricato della vendita saprà certamente indicare in quale momento delle trattative sia meglio avanzare la richiesta, affinché la richiesta e le spese affrontati per ottenere il CDU non risultino vani (in linea di massima è preferibile che la data del rilascio sia prossima a quella della stipula dell’atto).
Ad ogni modo, se la stipula dell’atto di compravendita del terreno avvenisse trascorso un certo periodo di tempo dal rilascio del CDU, ma comunque entro un anno da tale data, all’obbligo di allegazione del CDU si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione da parte dell’alienante del fatto che nel frattempo non sia intervenuta nessuna modifica degli strumenti urbanistici relativa al terreno oggetto del contratto.
Il trasferimento di terreni e l’obbligo di allegazione del CDU
Con l’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 (cd. T.U. edilizia) il legislatore ha introdotto l’obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica nel caso di trasferimenti di proprietà di diritti reali relativi a terreni.
La norma infatti prevede che gli atti tra vivi con cui si trasferisce un diritto di proprietà o di altro tipo relativo ad un terreno sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti qualora non vi sia l’allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Oltre a tale divieto e alla previsione della nullità dell’atto, la normativa prevede tuttavia una rilevante eccezione, per il caso in cui il terreno non sia altro che una pertinenza di una fabbricato. In particolare, è previsto che non è necessaria l’allegazione del CDU quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici, ma a condizione che la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Quindi, in definitiva, non è necessario il Certificato di Destinazione Urbanistica: quando il terreno è di pertinenza di un edificio e quando abbia una superficie inferiore a cinquemila metri quadrati.
La Ratio dell’obbligo
È evidente, dunque, la ragione per cui il Certificato di Destinazione Urbanistica è previsto tra i documenti richiesti dalla legge in caso di compravendita di terreni: è grazie a quest’ultimo che risulta chiaramente qual è la normativa applicabile al bene venduto e quali saranno i diritti e doveri che ricadranno su chi ne diventerà il proprietario (come, ad esempio, il divieto di edificare nel caso di terreno agricolo). Invero, detto documento restituisce un quadro ben dettagliato delle potenzialità edificatorie, così come delle eventuali problematiche collegate al terreno (quale ad esempio l’esistenza certi vincoli). L’obiettivo del documento è, pertanto, quello di evitare abusi nell’utilizzo – ed in particolare nella vendita – del terreno, informando l’acquirente sull’eventuale presenza di limiti e/o sulla possibilità di costruire.
Gli altri atti in cui è necessario il CDU
Si è visto che nel caso di compravendita di terreni la legge dispone uno specifico obbligo di allegazione del CDU; tuttavia, questa non è l’unica ipotesi in cui vi è una previsione del genere. Invero, detto obbligo sussiste per ogni atto (tra vivi) di costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali e di trasferimento di questi ultimi, tanto a titolo oneroso (è il caso della divisione del terreno tra i vari comproprietari in ragione delle proprie quote di appartenenza) quanto a titolo gratuito (come, ad esempio, nell’ipotesi di donazione o cessione in godimento di un terreno).
Riassumendo, è dunque possibile dire che l’allegazione del CDU è necessaria, a pena di nullità dell’atto posto in essere, nelle seguenti tre ipotesi:
- in quei casi in cui la stipula è relativa a un atto pubblico di compravendita, divisione o donazione, avente ad oggetto un terreno di qualsiasi superficie che non sia pertinenza di un edificio;
- nelle medesime ipotesi del punto precedente, qualora l’atto sia relativo a terreni che siano pertinenza di un edificio censito dal catasto, ma che abbiano una superficie superiore ai cinquemila metri quadrati;
Gli atti in cui non è necessario il CDU
Diversamente dai casi appena esaminati, l’allegazione del CDU non è invece richiesta nelle ipotesi di:
- divisioni che abbiano ad oggetto beni ereditari;
- donazioni fra coniugi e parenti in linea retta;
- disposizioni testamentarie (cd. atti mortis causa):
- stipula di atti tesi a costituire, modificare o ad estinguere diritti reali di garanzia e di servitù.
A riguardo si precisa che, nonostante la normativa in questione non trovi applicazione nei casi suddetti, per prassi, tuttavia, spessi si suole allegare comunque il CDU (sebbene, lo si ribadisce, ciò non sia espressamente previsto dalla legge).
È consigliabile quindi, laddove intenzionati a stipulare un atto avente ad oggetto un terreno, chiedere consiglio ad un Notaio per sapere se sia o meno necessaria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Il consiglio vale sia quando l’atto debba essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia quale scrittura privata, visto che l’obbligo, laddove è presente, è previsto in entrambi i casi.