Il contratto di rent to buy è in crescente diffusione anche nel nostro mercato, dove ha permesso a diverse parti di soddisfare in modo conveniente ed efficiente i propri desideri immobiliari. Merito – si dirà – anche dell’intervento che il legislatore ha effettuato con il Decreto Sblocca Italia (d.l. 133/2014, convertito in legge 164/2014), con cui è stato disciplinato questo nuovo tipo di contratto nel nostro ordinamento.
Attraverso tale formula contrattuale, infatti, si cerca di consentire l’acquisto di un immobile in maniera graduale, permettendo al futuro acquirente di poter entrare subito in possesso dell’immobile desiderato e, al proprietario, di ottenere un flusso di incassi costante nel tempo, fino alla conclusione della transazione.
In tal senso, come vedremo nelle prossime righe, il contratto rent to buy è un programma di preparazione all’acquisto definitivo dell’immobile. Ma cerchiamo di comprendere come funziona, e quale sia il ruolo del notaio in questo ambito.
Cos’è e come funziona il contratto rent to buy
Come anticipato qualche riga fa, il contratto rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto. In sintesi:
- il proprietario dell’immobile lo concede subito al futuro acquirente;
- il futuro acquirente corrisponde al proprietario una serie di canoni che serviranno sia a “pagare la locazione”, che come “anticipo del prezzo di compravendita”.
Il canone che il futuro acquirente corrisponderà, infatti, è idealmente suddiviso in due parti:
- la prima è composta da una parte che gli permetterà di godere subito dell’immobile;
- la seconda costituirà invece un anticipo della somma che sarà dovuta nel caso di acquisto dell’immobile.
Al termine di un periodo di tempo predeterminato contrattualmente, al conduttore sarà lasciato il diritto di scegliere se acquistare il bene, detraendo così dal prezzo pattuito la parte già pagata.
Le fasi del contratto rent to buy
Dalle righe di cui sopra dovrebbe già essere chiaro come le fasi del rent to buy siano principalmente due, conseguenti:
- la concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario, che sceglie di concederne la disponibilità al futuro acquirente;
- il trasferimento di proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore.
Attenzione, però. La norma non prevede alcun obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita. Né prevede che il trasferimento dell’immobile si verifichi in modo automatico a conclusione del periodo di utilizzo. La legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto.
Gli immobili a cui può applicarsi il rent to buy
Il contratto rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile. Si può pertanto stipulare per immobili ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale o, ancora, a terreni.
Il ruolo del notaio nel contratto rent to buy
In tale rapporto il notaio può svolgere un ruolo fondamentale per garantire il rispetto dei diritti di entrambe le parti.
Di fatti, per avere pieni effetti legali tale contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari: solamente mediante la trascrizione il conduttore può fruire di un diritto di prenotazione sull’acquisto dell’immobile, rispetto ai terzi.
Al notaio spetterà pertanto la trascrizione, assistendo le parti in tali formalità.
Attenzione, naturalmente, a non confondere la trascrizione dei contratti con la semplice registrazione, una procedura con cui si adempie a un onere fiscalmente obbligatorio, effettuato presso l’Agenzia delle Entrate versando le imposte dovute. La trascrizione è invece un’annotazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, che rende il contratto pubblico e opponibile nei confronti di terzi soggetti.
Insomma, il ruolo del notaio nel rent to buy sarà decisivo proprio perché, attraverso la sua funzione, potrà favorire la trascrizione del contratto producendo:
- effetti di opponibilità ai terzi, in relazione alla concessione dell’utilizzo;
- effetti prenotativi, simili a quelli che si produce con la più conosciuta trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
Così operando viene garantita la piena tutela al conduttore, permettendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
Il subentro nella posizione del conduttore
Il rent to buy è un contratto ampiamente personalizzabile. E, tra le righe di tali personalizzazioni, ricordiamo altresì come possa essere stipulato con lo schema del contratto per persona da nominare. In questo caso viene data la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che possa assumere i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.
Cosa accade in caso di inadempimento del conduttore
Nel caso in cui il conduttore sia inadempiente rispetto agli obblighi assunti dallo stesso con la stipula del contratto (principalmente, il mancato pagamento totale o parziale del canone), il proprietario dell’immobile potrà riservarsi alcune azioni. Vediamole nel dettaglio.
L’esecuzione forzata sui beni
La prima azione è quella dell’esecuzione forzata sui beni del conduttore fino alla concorrenza di quanto gli è dovuto, ex art. 2910 c.c.:
Il creditore, per conseguire quanto gli è dovuto, può far espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile.
Possono essere espropriati anche i beni di un terzo quando sono vincolati a garanzia del credito o quando sono oggetto di un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore.
L’adempimento in forma specifica
Al concedente è concessa altresì la richiesta dell’adempimento in forma specifica, nelle ipotesi in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un obbligo di fare. Si pensi, per esempio, al mancato rispetto dei termini contrattuali laddove si è prevista la manutenzione ordinaria dell’immobile.
Il principale riferimento normativo è in questo caso l’art. 2931 c.c.:
Se non è adempiuto un obbligo di fare, l’avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell’obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile.
La risoluzione del contratto
Terza via riconosciuta al proprietario dell’immobile è quella della risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., sempre che l’inadempimento non sia di scarsa rilevanza:
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
Cosa accade alla fine del contratto di rent to buy
Alla fine del contratto di rent to buy il conduttore può scegliere di comprare o meno l’immobile. Cominciamo da questa seconda ipotesi.
Se il conduttore non vuole procedere all’acquisto, il contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine convenuto.
A sua volta, il concedente potrà esercitare il diritto:
- alla riconsegna immediata dell’immobile
- alla trattenuta dei canoni che il conduttore ha pagato fino a quel momento. In tal senso, si intende che il concedente tratterrà solamente la quota che si riferisce all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la quota relativa all’imputazione a corrispettivo di vendita, nella misura che è stata stabilita nel contratto.
Gli aspetti fiscali sull’immobile
Nel periodo di utilizzo dell’immobile, le imposte pagate al possesso dell’immobile (per esempio, l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione.
La tassa sui servizi, invece, deve essere pagata dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali che sono stabilite dal Comune. La TARI sarà infine a carico del conduttore, considerato che è lui il detentore dell’immobile, e sarà costui a doversi avvalere del servizio di raccolta dei rifiuti.