L’acquisto di un terreno rientra fra gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà di beni immobili. Il Notaio si occupa della stipula di tali atti sui quali è obbligato a pagare una serie di imposte in luogo delle parti stipulanti. Tali imposte saranno calcolate in maniera differente a seconda del tipo di terreno sul quale il diritto si trasferisce e determinano la tassazione dell’acquisto di un terreno.
I terreni possono infatti essere suddivisi in due grandi categorie: i terreni agricoli e i terreni non agricoli. I terreni non agricoli a loro volta possono essere edificabili o non edificabili.
La destinazione urbanistica del terreno è definita dallo strumento urbanistico adottato dal Comune che può essere un piano regolatore generale o un piano urbanistico comunale. L’Ufficio tecnico del Comune rilascia il Certificato di destinazione urbanistica indispensabile per conoscere la destinazione del terreno e per la stipula dell’atto notarile di trasferimento che altrimenti sarebbe nullo.
Il notaio e la tassazione dell’acquisto di un terreno
Il notaio per il corretto calcolo delle imposte sul trasferimento e per la validità dell’atto ha bisogno delle seguenti informazioni preliminari alla stipula: il costo di acquisto del terreno, il luogo in cui si trova, la destinazione del terreno, se l’acquisto avviene da un privato, da una società costruttore o da una società non costruttore, se si acquista in qualità di privato o impresa e se si possiedono le qualifiche di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale.
Per i terreni agricoli l’amministrazione finanziaria prevede le cosiddette agevolazione fiscali per la “formazione della piccola proprietà contadina” (agevolazioni PPC) alle quali hanno accesso i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali ad alcune condizioni.
La disciplina applicabile alla tassazione del terreno si applica anche alle relative pertinenze.
Il terreno agricolo e le relative pertinenze
Muovendo dalla lettura dell’art. 36, secondo comma, del D.L. 223/2006, che ha definito le aree fabbricabili, si devono considerare terreni agricoli tutti i beni immobili che sono censiti nel catasto dei terreni e che sono terreni destinati, in base ad un piano regolatore generale, allo svolgimento di attività agricola.
Un’area é da considerare terreno agricolo se utilizzabile a scopo agricolo in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del
medesimo.
Si applica la disciplina dei terreni agricoli al terreno considerato agricolo e ai fabbricati rurali considerati pertinenze del terreno agricolo se non hanno importanza e valore preminente rispetto al terreno su cui insistono.
Il terreno può essere agricolo, secondo quanto affermato dall’agenzia delle entrate e dalla giurisprudenza di cassazione, anche quando è in parte destinato ad attività edificatoria strumentale all’esercizio dell’attività agricola ovvero anche quando non coltivato.
Non sono terreni agricoli i terreni rurali destinati all’edilizia rurale.
La tassazione dell’acquisto di un terreno agricolo
Le imposte da pagare sugli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà di beni immobili sono: imposte di registro, ipotecaria, di bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale.
La base imponibile di calcolo delle imposte nel caso di trasferimento di diritti su terreni è il prezzo del terreno indicato nell’atto.
Gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti possono godere di importanti agevolazioni fiscali oppure essere tassati secondo un regime ordinario.
Il regime di tassazione del terreno agricolo si applica solo ai terreni classificati come agricoli in un piano regolatore comunale nonché ai “fabbricati rurali” se trasferiti unitamente ai terreni agricoli e se funzionalmente posti al servizio della coltivazione dei terreni, in relazione a quanto disposto dall’art. 23 del DPR. 131/1986.
Le pertinenze, ovvero beni immobili che servono il bene principale, in questo caso il terreno, sono soggette allo stesso regime applicato al bene principale.
Le agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina e la tassazione dell’acquisto di un terreno agricolo
La tassazione è agevolata quando l’acquirente si trova nella qualità di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto salvo espressa rinuncia nell’atto di trasferimento.
Per usufruire delle agevolazioni è necessario effettuare espressa menzione della richiesta nell’atto notarile. Dal 2010 l’agenzia delle entrate provvede alla verifica dell’esistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni a posteriori e pertanto non è più necessario presentare alcun certificato che attesti l’esistenza di tali requisiti. La legge ha inoltre previsto delle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni.
Si tratta delle cosiddette agevolazioni per la formazione della piccola proprietà contadina introdotte con la legge 60/1954. Tale legge è rimasta in vigore e ha mantenuto in vita le agevolazioni a seguito di continue proroghe fino al 31/12/2009.
Nel 2010 è stato emanato un decreto legge convertito in legge 25/2010 che ha mantenuto le agevolazioni fiscali PPC modificando alcuni dei requisiti di accesso al regime agevolato. Tali agevolazioni sono state chiamate agevolazioni per l’agricoltura e sono in vigore dal 28/02/2010.
Tale legge ha fissato i requisiti soggettivi e oggettivi per la fruizione delle agevolazioni che ha individuato nei seguenti:
- trasferimenti a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale;
- atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti ovvero di operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA).
Quando possono applicarsi le agevolazioni PPC: la tassazione dell’acquisto di un terreno, il tipo di atto e il diritto oggetto di trasferimento
Le agevolazioni sono applicabili a tutti quegli atti che possano qualificarsi come atti traslativi a titolo oneroso quali ad esempio:
- la compravendita;
- la permuta;
- la costituzione di rendita;
- il vitalizio alimentare;
- la datio in solutum;
- la transazione;
- il conferimento in società;
- l’assegnazione da società a seguito di liquidazione o recesso o esclusione;
- la cessione o il conferimento in società di aziende comprendenti terreni agricoli;
- i decreti di trasferimento a seguito di procedura esecutiva.
Affinché possano applicarsi le agevolazioni il diritto oggetto di trasferimento può essere sia di piena proprietà che di un diritto reale minore come ad esempio l’usufrutto o la nuda proprietà. L’agenzia delle entrate si è espressa in senso contrario all’applicazione delle agevolazioni nel caso di costituzione di un diritto di superficie.
Le agevolazioni si applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso: l’agenzia delle entrate tuttavia, nonché la Corte di Cassazione, hanno riconosciuto l’applicabilità delle agevolazioni anche all’acquisto del terreno mediante usucapione sebbene si tratti di un acquisto a titolo originario e non di un atto di trasferimento a titolo oneroso.
Oggetto dell’atto traslativo debbono essere:
- terreni qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti
- le relative pertinenze (ad esempio fabbricati rurali funzionali alla coltivazione del fondo).
Cosa prevedono le agevolazioni: la tassazione dell’acquisto di un terreno agricolo nel trasferimento a favore di IAP o coltivatore diretto
Le agevolazioni si applicano agli atti di trasferimento di diritti su terreni da parte di privati o imprese a favore di soggetti che rivestono la qualifica di:
- Imprenditore agricolo professionale (IAP) ai sensi del decreto legislativo 99/2004, che può essere impresa o società agricola. Le agevolazioni sono accessibili anche ai cosiddetti “aspiranti IAP” ovvero quei soggetti, persone fisiche che, pur non in possesso dei requisiti prescritti dalla legge, abbiano presentato istanza di riconoscimento della qualifica alla regione competente e si siano iscritti all’apposita gestione dell’INPS;
- Coltivatore diretto, imprenditore o società agricola.
È requisito essenziale per l’accesso alle agevolazioni che tali soggetti siano iscritti alla relativa gestione previdenziale e assistenziale. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con circolare 36/E/2010.
Dal 2016 le agevolazioni sono state estese dalla legge di stabilità anche al coniuge e ai parenti in linea retta dello IAP o del coltivatore diretto se già proprietari di terreni agricoli e conviventi con gli stessi.
Con tale regime fiscale le imposte da pagare sono le seguenti e nella relativa misura:
- registro in misura fissa pari a 200,00 euro;
- trascrizione in misura fissa pari a 200,00 euro;
- catastale in misura proporzionale dell’1% sul prezzo di acquisto del terreno con un importo minimo di 200,00 euro;
- tassa ipotecaria in misura fissa pari a 35,00 euro;
- tributi speciali per la voltura catastale in misura fissa pari a 35,00 euro.
L’imposta di bollo non è dovuta ex art 21, tabella b, del D.P.R 642/1972.
Rinuncia alle agevolazioni e tassazione dell’acquisto di un terreno
Come già si accennava, lo IAP o il coltivatore diretto possono rinunciare alle agevolazioni con espressa richiesta nell’atto di trasferimento.
L’agenzia delle entrate con risposta all’interpello n. 7 del 4 giugno 2020 ha condiviso la tesi del notaio interpellante secondo cui lo IAP o il coltivatore diretto che riconosca di non poter godere delle agevolazioni ma di decaderne dal beneficio qualora richieste possa presentare espressa rinuncia alle agevolazioni in atto e comunque godere della tassazione al 9% dell’imposta di registro in luogo di quella al 15% prevista per i soggetti che non hanno i requisiti per godere delle agevolazioni.
In caso di rinuncia le imposte da pagare sono le seguenti e nelle rispettive misure:
- registro nella misura proporzionale del 9% sul prezzo del terreno;
- ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
- catastale nella misura fissa di 50,00 euro.
È prevista l’esenzione dall’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali catastali.
La tassazione dell’acquisto di un terreno agricolo: il trasferimento da privato a favore di soggetti che non rivestono la qualifica di coltivatori diretti o IAP
La tassazione è ordinaria quando il soggetto a favore del quale è trasferito il diritto sul terreno non è IAP o coltivatore diretto.
La disciplina in questo caso applicabile è quella dettata dall’articolo 1 della tariffa allegata al Testo unico sull’imposta di registro.
Le imposte da pagare dunque sono le seguenti nelle misure indicate:
- registro in misura pari al 15% del prezzo del terreno;
- trascrizione in misura fissa pari a 50,00 euro;
- catastale in misura fissa pari a 50,00 euro.
È prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, della tassa ipotecaria e i tributi speciali per la visura catastale.
La decadenza dalle agevolazioni
La legge 25/2010 ha fissato anche i presupposti di decadenza dalle agevolazioni.
Si decade dalle agevolazioni per l’agricoltura sopra illustrate in caso:
- di alienazione volontaria del fondo entro i cinque anni dall’acquisto;
- di cessazione della conduzione e/o della coltivazione diretta del fondo entro i cinque anni dall’acquisto.
I terreni non agricoli e le relative pertinenze: la tassazione dell’acquisto di un terreno non agricolo
Sempre muovendo dalla definizione data alle aree fabbricabili dall’articolo , 36 comma 2 del dl 223/2006 sono definiti terreni non agricoli tutti gli immobili censiti nel catasto dei terreni o dei fabbricati che secondo un piano regolatore non sono destinati all’esercizio di attività agricola.
I terreni non agricoli possono essere individuati nei: terreni non agricoli edificabili, terreni non agricoli e non edificabili, fabbricati rurali che non sono pertinenze del terreno, terreni agricoli che costituiscono pertinenze di fabbricati
Se il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria l’atto traslativo è una cessione di bene immobile soggetta ad iva. Se, al contrario, non è suscettibile di utilizzazione edificatoria l’atto traslativo è una cessione di bene immobile non soggetta ad iva.
Dall’utilizzazione edificatoria risultante dal piano regolatore generale del comune si dividono i terreni non agricoli in edificabili e non edificabili.
I terreni edificabili (suscettibili di utilizzazione edificatoria) e le relative pertinenze venduti da impresa e da privato
Un terreno si considera edificabile, ai fini fiscali, quando la destinazione edificatoria sia prevista dal piano regolatore generale, anche se manca lo strumento urbanistico attuativo. Nel caso di adozione di un nuovo piano regolatore, nel conflitto tra le prescrizioni del piano previgente e di quello adottato dal Comune (ma non ancora approvato dalla Regione), prevale il piano adottato.
Ai fini della tassazione non rileva se il soggetto a favore del quale il diritto sul terreno viene trasferito sia un coltivare diretto, un’IAP, o un soggetto diverso. Il regime di tassazione applicabile sarà lo stesso. Rileva invece la qualità del cedente a seconda si tratti di impresa o di privato.
La tassazione dei terreni non agricoli edificabili venduti da impresa e da privato
Trattandosi di una cessione di immobile soggetta ad iva, l’atto di trasferimento di un diritto su un terreno non agricolo edificabile è soggetto al pagamento delle seguenti imposte:
- l’iva al 22% sul prezzo di vendita;
- di registro in misura fissa pari a 200,00 euro;
- ipotecaria nella misura fissa di 200,00 euro;
- catastale nella misura fissa di 200,00 euro;
- di bollo nella misura fissa di 230,00 euro;
- tassa ipotecaria pari a 35,00 euro;
- tributi speciali catastali pari a 55,00 euro.
Se il cedente è un privato l’atto non è considerato una cessione di beni soggetta ad iva e dunque non sarà applicata tale imposta.
Si andranno tuttavia a pagare:
- l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9% del prezzo con un minimo di 1000,00 euro;
- l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
- quella catastale nella misura fissa di 50,00 euro.
C’è l’esenzione dall’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali catastali.
Terreni non agricoli e non edificabili (non suscettibili di utilizzazione edificatoria) e relative pertinenze venduti da impresa:
Un terreno è non agricolo e non edificabile quando, secondo lo strumento urbanistico adottato dal comune, non è edificabile e non è qualificato come agricolo.
Se la vendita del terreno avviene da soggetto passivo iva l’atto rientra nella categoria delle cessioni di beni non soggette ad iva e dunque per il principio dell’alternatività iva/registro si applica l’imposta di registro in misura proporzionale. L’aliquota applicata dipende dalla natura del bene trasferito.
Se il venditore è un privato si applica l’aliquota del 9% all’imposta di registro prevista per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di beni immobili per i quali non è prevista una diversa disciplina.
L’iva dunque non èmai dovuta.
Le imposta cui è soggetto l’atto sono:
- di registro nella misura proporzionale del 9% del prezzo di acquisto con un minimo di 1.000,00 euro;
- ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
- catastale nella misura fissa di 50,00 euro.
Non sono dovute, per esenzione, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali catastali.
Il terreno qualificato come non edificabile nel diritto può tuttavia esserlo di fatto. Ha affermato ciò la giurisprudenza di cassazione con sentenza 7241/2016. In tal caso perciò ad un terreno qualificato come non edificabile e agricolo ma di fatto edificabile si applica l’iva anziché l’imposta di registro all’atto di trasferimento.